4.4.2.3.1 Поземельный кадастр (ведомство) в Германии

Чтобы застраховать "экономическое оформление правоотношений", а также вещей, поддающихся увеличению или репродукции, например, земельные участки и земельные права (наследственное право застройки), законодательство применяет поземельный кадастр (книгу, реестр), в которой зарегистрированы все земельные участки страны в соответствии с принадлежащими к ним сведениями: точное расположение и величина участка, присвоенный номер, имущественные отношения и другие данные, которые (должны) служат финансовой защитой кредитных рисков для банков. Поземельные книги находятся в участковых судах (судах первой категории), которые размещены по географическому принципу. Законодательные базы указанных прав отрегулированы ГРАЖДАНСКИМ КОДЕКСОМ ФРГ (§ § 873 – 1112), более точные исполнительные инструкции (предписания) даны в Положении о земельном кадастре, а также в положении о поземельной книге.

В поземельном кадастре (книге) все земельные участки зарегистрированы по определенной регистрационной системе. В принципе Земельные ведомства должны вносить в поземельную книгу название улицы, номер дома для того, чтобы точно можно идентифицировать определенный земельный участок. Идентификация происходит по трем параметрам: 1) название поземельной книги и соответствующего участкового суда (суда первой категории), где находится данная книга, 2) наименование территории, 3) размер угодий, а точнее номер земельного участка. Эти сведения служат для обозначения положения земельных участков.

Регистрируемые документы (акты) собираются по листам и томам и сдаются. Быстрее всего делопроизводители находят документы (акты), если точно указаны номера а) тома, б) листа, причем со сведениями о собственнике, если таковые есть.

Подготовленные документы (нотариусом) и распоряжения (судьи) собираются в том документов (актов). Самые важные сведения, такие как торговый реестр – пишутся на больших карточках картотеки, каждый земельный участок (и соответственно, земельное право) имеет собственный номер. Если земельный участок делится или превращается в арендный жилой дом с квартирами в личной собственности, то для каждого нового возникшего участка будет предоставляться новый номер, а также новая карточка картотеки, и новый документ вкладывается в дело. При поиске сведений по большим земельным участкам и соответственно жилым домам нужно реконструировать документ при необходимости по разделенным ранее документам.

Земельное ведомство разделено на три различных отделения: отдел I, II и III. Ограничение в ознакомлении с документацией возрастает с увеличением номера отделения. Эти категории соответствуют одновременно увеличению барьеров для просмотра: в отдел I приходят раньше всего, отдел III – святая святых. О доступности ознакомления с поземельной книгой для журналиста говорится в конце этой части главы.

В отделе I на большие карточки внесены имя, фамилия и адрес собственников. Кроме того, указывается законодательная база такой регистрации. Например, на основании упомянутой передачи прав собственности, которая представляет собой принципиальное соглашение между продавцом и покупателем о переходе права собственности. При последовавшей уплате договорной цены покупатель регистрируется как собственник. Кроме того, можно быть собственником в порядке наследования и также быть зарегистрированным соответствующим образом. При ознакомлении с этим разделом служащим этого земельного ведомства необходимо проявлять определенную гибкость, так как обычные люди – арендаторы квартиры – могут попасть в ситуацию, когда для попытки начать судебное дело против арендодателя необходимы имя, адрес своего "партнера". По этому положению права имеются между тем специальные решения (например, OLG г. Хамм от 18.12.1985, Az: 15 W 417/85).

В отделе II описываются так называемые ограничения и обременения на земельные участки. К обязательствам, например, относятся зарегистрированное право на длительное проживание и пожизненное пользование жильем, узуфрукт (право пользования чужим имуществом), право преимущественной покупки, право на строительство. Также для компаний – поставщиков электроэнергии – право вести электрическую трассу на земельном участке. Указываются такие зарегистрированные права третьего лица, как личные сервитуты (подъездные пути).

Ограничения использования (например, запланированная продажа собственником) земельного участка могут быть, например, зарегистрированы. Отметку о продаже недвижимости с публичного торга дает ипотечный банк на основании судебного решения. Также учитываются неплатежеспособность и отметки исполнителя завещания.

Отдел III с точки зрения земельных ведомств самый впечатляющий, а с точки зрения журналистов – зачастую самый интересный. Так как в нем отмечаются финансовые обязательства (налоги). В частности, можно получить информацию и документы, в которых (например, договор купли-продажи, кредитное соглашение и т.д.) усматриваются, кто дал кредит, и с какой целью. Внесение кредитора в поземельную книгу является защитой от рисков. Такие кредиты могут быть зарегистрированы на основе покупки, но также и тогда, когда кто-то просто нуждается в деньгах и берет для этого сравнительно дешевый ипотечный кредит — проценты по задолженности на недвижимость значительно ниже, чем для регулярного текущего или других кредитов.

Подобная информация выявляет множество обстоятельств, связанных не только с конкретными условиями финансирования (название банка, процентные ставки, продолжительность сроков уведомления и т.д.), но и сведения о предыдущем или текущем финансовом состоянии дел, и/или о главной мотивации завершения финансирования. Разумеется, далее становится сложнее. Так как требуются специфические знания об обязательственном праве и так называемом вещном праве во взаимосвязи с владением имущества, чтобы понять и уяснить все прочие тонкости.

Так различны правовые последствия зарегистрированной ипотеки по сравнению с зарегистрированным ипотечным долгом (который обеспечивается недвижимым имуществом). Оба типа финансирования могут закончиться в результате тем, что каждый "вместо пользы приносит бремя для уплаты согласованной суммы“, например, ежегодную выплату (определенного уровня) в счет долга (аннуитет)¹. При ипотеке (конечном финансировании), однако, кредитором регулярно взымаются проценты с платежей и при погашении долга непосредственно! с заемщика с полной суммы долга, а остаток на счете автоматически показывает, все ли платежи сделаны (§. 11'13 BGB), ибо речь идет о требовании так называемого "обязательственного закона". В отличие от ипотеки, ипотечный долг всегда рассматривается в полном объеме, т. е. в размере общих и внесенных сумм зарегистрированного кредита, независимо от предоплаты, процентов и выплат (§ 1191 BGB), согласно требованию так называемого "вещного закона". Последнее обозначает, что это требование от того, у кого в руках письмо об ипотечном долге, и он в любое время может подать в суд, чтобы решить проблему в соответствии с надлежащим правовым основанием. То есть, тот, кого избрали в качестве должника с требованием о погашении долга, уже давно погасил все платежи, должен со своей стороны выдвинуть требование (согласно обязательскому закону) кредитору (в случае сомнения – до начала суда), чтобы вернуть назад дважды заплаченные деньги. Таким образом "ипотечный долг" возвращается в виде "чужого ипотечного долга" и "ипотечного долга собственника", и отсюда начинаются многочисленные нюансы законов и обязательств, которыми "играют" или манипулируют отдельные личности, предприниматели или кредиторы. Эта материя чрезвычайно сложна. Тому, кто хочет эмитировать, нужен опыт, во всяком случае – новый адвокат, а еще лучше! – нотариус, поскольку в отличие от адвоката, он а) в любое время и б) без указания причин имеет доступ ко всем отделам земельного кадастра.

Заглянуть в отдел III особенно важно потому, что в документах можно найти соответствующую информацию о льготах, а также о последствиях коррупции и т.д. Если служащий фирмы живет в квартире, бесплатно приобретенной для него заказчиком строительных работ, то доказать это можно, воспользовавшись данными отдела III. Тем же самым считается, если заказчик строительных работ продал квартиру в кредит или дал беспроцентный заем и т.д.

С 1996 г. самые важные сведения поземельной книги имеются в электронном виде. Однако при этом не изменился ограниченный доступ к информации. Некоторые земельные ведомства создали поименный алфавитный указатель собственников, но в большинстве случаев для внутреннего пользования.

Что касается информации о точном расположении больших земельных участков, на какой улице и в каком городе они находятся, какому району или региону принадлежат и т. д., то она находится в ведомствах, имеющих кадастры недвижимого имущества и отвечающих за съемку местности и составления карт расположения объектов. Более того, кадастровые ведомства имеют дополнительные сведения, которые интересны, например, для пожарной команды: кто является собственником или контактным лицом (представитель, доверенное лицо и т. д.), при пожаре, как связаться по телефону. Разумеется, такие данные не являются первоочередными.

Подобно объемной и точной информации в поземельной книге в стране существует аналогичные сведения в налоговой инспекции, которая отвечает за получение налогов за имущество, землю, дороги т.д. Между этими ведомствами существует регулярный письменный обмен информацией, так как некоторые заказы (например, регистрация) зависят от надлежащего налогового платежа.

Земельная книга в принципе не является публичным реестром, по крайней мере в Германии. В Великобритании и Австрии доступна по меньшей информация в том, кто является владельцем. Точно также во многих других странах и только потому, что земля является собственностью лишь у ограниченного количества, и именно поэтому социальные обязательства гораздо выше, и с такими ресурсами нужно обходиться аккуратно, что в свою очередь предусматривает соответствующую транспарентность.

Германское земельное и имущественное законодательство очень старое и представляет собой, по сути, концепцию и философию позапрошлого века. В то время, однако, гласность пошла гораздо дальше, чем в § 12 Земельного кодекса (ГПК), в котом содержится недвусмысленная формулировка: "Ознакомление с земельным кадастром разрешено для всех, кто имеет законный интерес". До сегодняшнего дня за последние 50 лет права личности развивались в федеральном германском законодательстве более очевидно и интенсивно, что теперь может проявляться как явный конфликт интересов. Находящиеся во взаимосвязи экономические интересы (банк хочет продать кредит) всегда считались "законными" интересами. В принципе, благодаря законодательству, общественный интерес постепенно стал восприниматься, а со стороны прессы признаваться как закономерный, и оценивался даже выше, чем частные интересы заинтересованных в конфиденциальности сторон. Пока, однако, такое решение о земельных книгах принимается в отдельных случаях, и это положительное решение зависит среди прочего от того, о чем спросили владельцев и даст ли он согласие на ознакомление с информаций (ср.: Demharter, 2002, с. 180 и последующие).

Именно такой случай рассматривался в 1991 году в Федеральном конституционном суде. ИД "Хандельсблатт" в Дюссельдорфе, в частности, редакция "Виртшафтсвохе" (Экономическая неделя) хотела провести расследование, чтобы выяснить, действительно ли коммандитное товарищество, принадлежавшее к более широкой сети акционерного общества, должны были покрывать убытки головного предприятия путем продажи или обременения (обязательствами) своей земельной собственности. Запрошенное земельное ведомство хотело сделать доступ к документу в Земельном кадастре зависимым от разрешения коммандитного товарищества, но журналист воспрепятствовал этому. В конечном итоге Конституционный суд должен был решить и признать, что журналист имеет законную позицию и поступает в соответствии с законом о свободе прессы.

Через 9 лет, 28.8.2000 г., законодатель внес следующее положение, которым должны руководствоваться в будущем (Абзац 1 BvR 1307/91, поиск на сайте: www.bverfg.de):

  • Средства массовой информации в целом имеют право на получение информации, если это соответствует законным интересам. Великое благо свободы прессы распространяется и на часть земельного реестра, чтобы проверить, "требование по заявлению о заинтересовавшей информации".
  • Конкретно это означает: "Необходимо уважать то, что пресса регулярно расследует необоснованные, а порой даже слабые подозрения, так как есть дело о расследовании, и его нужно проверить. Голые гипотезы часто становятся отправной точкой для нахождения соответствующей фактической информации. Если ожидать журналистски пригодную информацию, которая подтверждает подозрения, то потребность в такой информации мотивирована"(Пункт 30).
  • И о предполагаемом праве быть выслушанным пострадавшим собственникам: "Пресса в своих расследованиях часто указывает на то, что мозаично собраны отдельные части информации из различных областей, и ей требуются свободные площади и время. Если речь заходит о подозрении в неправомерном поведении, то земельный кадастр должен сообщить адресату о подозрениях в расследовании, и он мог бы дополнительно способствовать успеху расследования, так как адресат с помощью пост-расследования мог бы помешать контрмерам, в частности, уничтожению доказательств. Нельзя делать записи в поземельной книге постфактум, так как это имеет значение для взаимосвязей и других обстоятельств. Государственно проводимые слушания, таким образом, могли бы стать стать средством, которое не ограничивается защитой зарегистрированного лица в вопросе доступности к зарегистрированным данным, однако предупреждают журналистское расследование о последствиях при предоставлении данных прессе" (пункт 35). Проще говоря: запрос собственника вообще не может быть под вопросом.

Таким образом, согласно праву, необходимо все выяснить однозначно. Это означает, что необходимо по-прежнему осуществлять свое право на информацию в каждом конкретном случае – не все ответственные лица или судьи знакомы с этим сравнительно новым решением.

Тем не менее есть сомнения, например, в скорости простейшего пути. Адвокаты без проблем проходят в отделы I и II. С отделом III – труднее, т.к. многие сотрудники ведомства отказывают в показе реестров. Аналогично ситуация складывается при желании получить копии отдельных элементов. Нотариус, которому без всяких проволочек разрешено затребовать любые документы из всех отделов поземельных книг, приходя, не должен обосновывать свой интерес, хотя бы из-за своего профессионального статуса. Это всегда самый быстрый и профессиональный путь и именно тогда, когда приходится подробно отвечать на (сложные) вопросы во всех деталях.

¹ Аннуитет – периодически уплачиваемая денежная сумма (взнос, рента, доход). В страховом деле аннуитет означает причину ежегодных выплат по страхованию ренты или пенсий. Аннуитетом также является ежегодная денежная сумма определенного размера.